Η έλλειψη στεγαστικής πολιτικής μαστίζει τη χώρα

Η κατάσταση μοιάζει να μην έχει λύση.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η Golden Visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς, εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016, ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και, για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 %-40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3-4 ετών

Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ φέτος τον Απρίλιο, λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών, το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.

Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ ήδη φέτος εκτιμάται ότι η αγορά «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90 τ.μ.-110 τ.μ., σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα της οικονομίας, οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μηn ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών, με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα- ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Παράλληλα, ανοδική πορεία κατέγραψαν και οι ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων (ακίνητα 5ετιας) σε σχέση με το 2015. Περιοχές όπως το Κουκάκι, η Γλυφάδα, το Ελληνικό, η Κυψέλη κα η Καλλιθέα καταγράφουν αυξήσεις που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν και το 50%. Ταυτόχρονα, εντυπωσιακές είναι και οι αυξήσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές που εν μέσω κρίσης οι τιμές των νεόδμητων δεν ξεπερνούσαν τα 1.500. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Άγιος Ελευθέριος που το 2015 το κόστος αγοράς κατοικίας 5ετιας άγγιζε τα 1.050€/τ.μ. και σήμερα διαμορφώνεται στα 1.650€/τ.μ., αύξηση 57,1%.

Οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων καταγράφηκαν αρχικά λόγω των μεγάλων μειώσεων που υπέστη η κτηματαγορά εν μέσω κρίσης -42,6 % μεσοσταθμικά σε πανελλαδικό επίπεδο και -60% σε πολλές περιπτώσεις, όπου δημιουργήθηκα πολλές επενδυτικές ευκαιρίες, σε συνάρτηση της ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, του τουρισμού και της Golden Visa πραγματοποιήθηκαν πολλές επενδύσεις σε ακίνητα σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Ταυτόχρονα, λόγω των ραγδαίων αυξήσεων στις τιμές πώλησης που καταγράφηκα σε περιοχές που αποτελούσαν τους top προορισμούς για τη βραχυχρόνια μίσθωση, π.χ. Κουκάκι, Κολωνάκι, Μετς, οι επενδυτές αναζήτησαν νέες περιοχές πλησίον του κέντρου της Αθήνας που συνδέονται με τα μέσα μαζικής μεταφοράς και κυρίως το μετρό, με αποτέλεσμα ακόμη και σε περιοχές που μέχρι πρότινος χαρακτηρίζοντας ως υποβαθμισμένες, να γνωρίζουν εντυπωσιακές αυξήσεις.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κυψέλη που το 2017 ακόμη και τα πιο ακριβά σημεία γύρω από τον λόφο Ελικώνος το κόστος αγοράς κατοικήσιμου διαμερίσματος άνω των 35 ετών πωλούνταν από 550€/τ.μ., ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα της ίδιας ηλικίας στην ευρύτερη περιοχή που έχριζαν ανακαίνισης πωλούνταν προς 250€/τ.μ.

Η Κυψέλη σήμερα καταγράφει ραγδαία αύξηση των τιμών, μέσα σε ένα χρόνο η τιμή του τετραγωνικού μέτρου αυξήθηκε από 500€/τ.μ. -600 €/τ.μ. που ήταν το 2018, σε 800€/ τ.μ.-1.000€/τ.μ. σήμερα.

Οι τιμές που καταγράφονται οφείλονται σε μεγάλο ποσοστό στη θετική ψυχολογία των ιδιοκτητών και ελάχιστα τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων. Είναι μια γενικευμένη τάση ανόδου, που οφείλεται στην απότομη επιστροφή της κτηματαγοράς, μετά από μια δεκαετία ύφεσης. Όσον αφορά τις τιμές ενοικίων, υπάρχει μία ψυχολογική διάθεση που δείχνει πως θα ανέβουν τα ενοίκια και άλλο και το 2020 λόγω της αυξημένης ζήτησης.



Δεν επιτρέπονται τα σχόλια.

Το lay-out.gr θέλει να ακούσει την άποψή σας. Μπορείτε να γράφετε τα σχόλιά σας ελεύθερα, όμως θα επιθυμούσαμε να αποφεύγετε τους υβριστικούς χαρακτηρισμούς. Επίσης, σας παρακαλούμε τα όσα γράφετε να μην παραπέμπουν σε άλλους ιστότοπους.